Türkiye'de konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sürecinin temelini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu oluşturuyor. Ev sahibinin kiracının taşınmazdan ayrılmasını istemesi tek başına yeterli değil. Kanunda öngörülen nedenlerden birinin bulunması ve ilgili hukuki sürecin usulüne uygun şekilde yürütülmesi gerekiyor. Tahliyenin yolu ise gerekçeye göre değişiyor. Kira borcunun ödenmemesi ile ev sahibinin konut ihtiyacı aynı hukuki sürece tabi olmadığı gibi tahliye taahhütnamesi ve uzun süreli kira ilişkileri için de farklı şartlar bulunuyor.

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracılar ve ev sahipleri arasında en fazla karıştırılan konuların başında geliyor.Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı iş yeri kiraları için özel hükümler içeriyor. Bu nedenle örneğin bir yıllık kira sözleşmesinde sürenin dolması, tek başına ev sahibine kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı tanımıyor. Kiraya veren ancak kanunda belirtilen şartların ortaya çıkması durumunda sözleşmenin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi için hukuki yollara başvurabiliyor. Ev sahibinin gerçek konut ihtiyacı da bu gerekçeler arasında yer alıyor. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunması hâlinde belirli koşullarda kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebiliyor.

Ancak ihtiyaç gerekçesinin ortaya çıkması kiracının otomatik olarak evden çıkarılacağı anlamına gelmiyor. Tahliye için kanunda öngörülen şartların ve sürelerin dikkate alınması gerekiyor. Kira ödenmezse tahliye süreci gündeme gelebiliyor. Kiracının temel yükümlülüklerinden biri kira bedelini zamanında ödemek. Borcun ödenmemesi ise belirli şartlar altında tahliye sürecinin önünü açabiliyor. Kiraya veren, kira borcunun ödenmemesi durumunda kanunda öngörülen usule göre kiracıdan ödeme talep edebiliyor ve bunun için süre verebiliyor. Borcun verilen süre içerisinde ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshi ve tahliye gündeme gelebiliyor.

Bir başka yol ise iki haklı ihtar.

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtara neden olması, gerekli koşulların oluşması durumunda tahliye davasına dayanak oluşturabiliyor. İhtarların niteliği, hangi kira dönemlerine ilişkin olduğu ve davanın açılacağı süre bu süreçte önem taşıyor. Kiracının taşınmazı kullanım şekli de kira ilişkisinin devamını etkileyebiliyor. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli biçimde kullanmakla yükümlü. Bu yükümlülüğün ihlal edilmesi hâlinde olayın niteliğine göre kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi gündeme gelebiliyor. Özellikle taşınmaza ağır zarar verilmesi durumunda izlenecek süreç, somut olayın özelliklerine göre değişebiliyor.

Tahliye taahhütnamesi varsa ne olur?

Tahliye uyuşmazlıklarında öne çıkan belgelerden biri de tahliye taahhütnamesi. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ancak bu tarihte çıkmamışsa kiraya veren, kanunda öngörülen süre içerisinde hukuki yollara başvurabiliyor. Burada belgenin varlığı tek başına yeterli olmayabiliyor. Tahliye taahhüdünün geçerliliği ve nasıl düzenlendiği sürecin sonucunu doğrudan etkileyebiliyor. Her belge kendiliğinden geçerli bir tahliye taahhütnamesi niteliği taşımıyor.

Peki ev satılırsa ne oluyor?

Kiracılı bir konutun başka bir kişiye satılması, mevcut kira ilişkisinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmiyor. Yeni malikin gerçek bir konut veya iş yeri ihtiyacının bulunması durumunda ise farklı hükümler devreye girebiliyor. Taşınmazı satın alan kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek bir konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa kanunda belirtilen bildirim ve dava sürelerine bağlı olarak tahliye talep edilebiliyor.

10 yılı dolduran kiracı tahliye edilebilir mi?

Uzun süredir aynı konutta yaşayan kiracılar açısından farklı bir düzenleme bulunuyor. Türk Borçlar Kanunu'nda belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarının uzama dönemleri ayrıca düzenleniyor. On yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından kiraya veren, kanunda belirtilen bildirim sürelerine uymak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebiliyor. Burada kritik nokta süre hesabı. Yalnızca kiracının taşınmaza ilk girdiği tarihe bakılması yerine sözleşme süresi ile uzama dönemlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Ev sahibi kiracıyı doğrudan evden çıkarabilir mi?

Tahliye gerekçesinin bulunduğu ileri sürülse bile ev sahibinin kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla taşınmazdan çıkarması yerine kanunda öngörülen hukuki yolların izlenmesi gerekiyor. Uyuşmazlığın türüne göre bildirim, arabuluculuk, icra veya dava süreçleri gündeme gelebiliyor. Tahliye gerekçelerinin her birinde süreler ve uygulanacak yöntem farklılaşabildiği için kira sözleşmesinin içeriği ile somut olayın şartları belirleyici oluyor. Kira borcunun ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdüne uyulmaması, belirli şartlar altında iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yeni malikin gerçek konut ya da iş yeri ihtiyacı ve sözleşmeye aykırılıklar başlıca tahliye nedenleri arasında bulunuyor. On yıllık uzama süresini tamamlayan kira ilişkilerinde ise ayrı hükümler uygulanıyor.

Tahliye sürecinde sözleşmenin tarihi, yapılan bildirimler, kira dönemleri ve yasal süreler sonucu değiştirebildiğinden somut uyuşmazlıkların kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerekiyor.