Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde kiracı ile ev sahibi çoğu zaman yazılı sözleşmeye ve kanuni sınırlara bakmadan kirayı kendi aralarında belirlemektedir. Kimi ev sahibi yıllarca eski bedeli almakla yetinmekte, kimi kiracı ise ilişki bozulmasın diye yasal sınırın üzerinde ödeme yapmaktadır. Ne var ki bu "şifahi" anlaşmaların hukukî sonuçları, tarafların sandığından oldukça farklıdır.
Ev Sahibi Eksik Kirayı Sesini Çıkarmadan Alırsa Ne Olur?
Yargıtay'a göre kiraya verenin artışsız ödenen kirayı ihtirazi kayıt koymadan alması, kiranın bu miktarda belirlendiğine dair örtülü bir anlaşma sayılmaz ve artış farkını istemesine engel olmaz (3. HD, 09.10.2024, 2023/4816 E.). Hukuk Genel Kurulu da yedi yıl sessiz kalan kiraya verenin talebini dürüstlük kuralına aykırı bulan direnme kararını bozmuştur (HGK, 06.04.2021, 2017/2836 E.). Geriye dönük farklar beş yıllık zamanaşımı süresi içinde istenebilir, ödenmezlerse kiracı temerrüde düşer ve tahliye gündeme gelir.
Kiracının Sözlü Anlaşmayla Fazla Kira Ödemesi Geçerli midir?
Sözleşmeye ve TÜFE'ye göre aylık 30.000 TL ödemesi gereken kiracı, ev sahibiyle sözlü olarak anlaşıp 35.000 TL ödemeye başlamış olsun. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin anlaşmaları, bir önceki yılın on iki aylık TÜFE ortalamasını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Yargıtay bu hükmün emredici olduğunu, sınırı aşan anlaşmanın aşan kısım yönünden geçersiz olduğunu kabul etmektedir (3. HD, 30.03.2026, 2026/1213 E.). Hâl böyle olunca 35.000 TL'lik sözlü anlaşma, 5.000 TL'lik kısım bakımından hukuken geçerli değildir.
Sözlü Artış, Beş Yıl Sonunda Rayiç Kira İstenmesine Engel midir?
Fazla ödeme, kirayı kendiliğinden rayice yükseltmiş sayılmaz. Kanun'a göre beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, taraflar bir anlaşma yapmış olsun ya da olmasın, yeni dönemin kirası emsaller de gözetilerek hâkim tarafından belirlenir (TBK m. 344/3). Dolayısıyla sözlü artış, kiraya verenin bu davayı açma hakkını ortadan kaldırmaz. Nitekim beşinci yıldan sonraki dönem için kirayı, kiracının ÜFE'yi aşarak fiilen ödediği bedel üzerinden tespit eden mahkeme kararı, kiranın rayice göre belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur (3. HD, 20.11.2018, 2017/4515 E.). Kiracının istenen miktarı ödüyor olması da davanın reddini gerektirmez; zira artırarak ödediği kiradan vazgeçip önceki bedele dönen kiracı, hükmen tespit edilmiş ya da sözleşmeyle kararlaştırılmış bir bedel olmadıkça artırılmış bedeli ödemeye zorlanamaz (3. HD, 11.10.2022, 2022/6076 E.). Aynı kararda kiranın, kiracının "kabul ettiği miktardan az olmamak üzere" belirleneceği de vurgulanmıştır. Yani sözlü artış, kiraya verenin dava hakkını ortadan kaldırmasa da kiracı aleyhine bir taban oluşturur. Ne var ki İzmir BAM 23. HD ve Ankara BAM 15. HD gibi bazı daireler, artırılmış bedelin ödenmesini zımni bir anlaşma olarak kabul etmektedir; uyuşmazlık bölge adliye mahkemesinde kesinleşecekse bu görüşler de dikkate alınmalıdır.
Kiracı Fazla Ödediği Kirayı Geri İsteyebilir mi?
Yargıtay, icra takibi üzerine yasal oranın üzerinde ödeme yapan kiracıya ilişkin bir kararında, itirazsız ve çekincesiz yapılan ödemelerin yüksek bedelin zımnen kabulü sayılamayacağını, fazla ödeme varsa iadesine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (3. HD, 08.03.2017, 2017/1881 E.). Bu talep kira sözleşmesine dayandığından on yıllık zamanaşımına tabi kabul edilmiştir (3. HD, 16.10.2018, 2018/33 E.); dolayısıyla tahliyeden sonra da ileri sürülebilir. Ne var ki bilerek ve isteyerek yapılan ödemelerde farklı sonuçlar da doğabilir. Yargıtay 3. HD. sözleşmedeki artış hükmünü bildiği hâlde ihtirazi kayıt koymadan artırarak ödemeye devam eden kiracının, durumun gereğine göre indirim haklarından feragat etmiş sayılabileceğini kabul etmiştir (3. HD, 09.05.2019, 2017/8010 E.). Artırılmış bedeli zımni anlaşma sayan bölge adliye mahkemeleri de iadeyi kabul etmemektedirler.
Taraflar Nelere Dikkat Etmeli?
Kirada sözlü anlaşma her iki taraf için de risklidir. Ev sahibi eksik kirayı kabul ediyorsa farkı yazılı olarak talep etmeli; kiracı ise yasal sınırın üzerinde ödeme yapıyorsa bunu banka açıklamasında ihtirazi kayıtla yapmalı ve mümkünse anlaşmayı yazıya dökmelidir. Aksi hâlde yapılan sözlü anlaşma, ilişki bozulduğunda taraflardan birinin aleyhine sonuç doğurabilir.
Yazarın Diğer Yazıları: Av. Dr. Bekir Akıncı'nın diğer makalelerine akinci-legal.com/yazilar adresinden ulaşabilirsiniz.
