İmar Kanunu'nun 18. maddesi belediyelere, maliklerin rızasını aramaksızın arsa ve arazileri birleştirme, imar planına uygun parsellere ayırma ve hak sahiplerine dağıtma yetkisi verir. Bu geniş yetkinin karşılığı; düzenleme ortaklık payının %45'i aşmaması, eşit uygulanması ve malike mümkün olduğunca eski yerinden, müstakil parsel verilmesidir. Ne var ki Danıştay kararları, bu ilkelerin Belediyeler tarafından uygulamada kolaylıkla göz ardı edilebildiğini göstermektedir.
Şanlıurfa'da belediye, yol, park ve sosyal donatı alanı elde etmek amacıyla parselasyon yapmış, malikin parselinin park kısmını da düzenleme dışında bırakmıştır. Malikin açtığı davada Danıştay, parselasyonun amacının üzerinde yapı yapılabilecek imar parseli oluşturmak olduğunu, yalnız kamusal alan elde etmek için yapılan işlemin amaç yönünden hukuka aykırı olduğunu belirtmiştir (6. D., 29.09.2022, 2021/9630 E.). Bu karar, parselasyonun amacının bedelsiz kamulaştırma yapmak olamayacağını göstermektedir.
Eskişehir'de ana cadde cepheli parseli yol ve yeşil alanda kalan malike, uzak ve değersiz bir yerden 72 m² hisse verilmiş; bilirkişi ise belediye hisselerine ayrıcalıklı tahsis yapıldığını tespit etmiştir. Danıştay, tahsisin mümkün olan en yakın yerden yapılması ve belediye hisselerinin de diğer maliklerle eşit şartlarda değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır (6. D., 25.01.2021, 2017/8142 E.). Yine Sakarya'da yapılan benzer bir düzenlemede yan adadaki parseller uzaktaki maliklere verilip malikin hakkı uzak bir parselden karşılanmış; bir başka olayda ise 600 m uzaktaki, eşdeğer olmayan bir parselden hisse verilmiştir. Danıştay her iki işlemi de dağıtım ilkelerine aykırı bulmuştur (6. D., 15.10.2024, 2021/302 E.; 6. D., 25.11.2020, 2016/6686 E.).
Antalya'da bir olayda kök parselde 8 kişiyle paydaş olan malik 32 paydaşlı bir parsele yerleştirilmiş, Bölge İdare Mahkemesi bunu teknik zorunluluk sayarak davayı reddetmiştir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, hisse çözümünün yasal koşulları oluşmamışsa işlemin iptali gerektiğine hükmetmiştir (İDDK, 16.07.2025, 2025/459 E.). Çorum'da ise 23'ü müstakil 24 parsel karşılığında malike beş ayrı hisseli parselden tahsis yapılmış; Danıştay daha az parselde toplamak mümkünken bunun dağıtım ilkelerine aykırı olduğunu belirtmiştir (6. D., 29.05.2024, 2022/884 E.). Benzer şekilde, Van'da asgari parsel büyüklüğünü aşan hakkı olan malike müstakil tahsis imkânı araştırılmadan hisse verilmiş, bir başka olayda konutun bulunduğu müstakil parsel komşuyla hisseli hâle getirilmiştir. Danıştay her iki işlemi de hukuka aykırı bulmuştur (6. D., 19.12.2023, 2022/8861 E.; 6. D., 23.09.2020, 2015/9402 E.).
Bir sorun da kanunun kendisinden kaynaklanmaktadır. Mevcut yapılar sebebiyle kesinti yapılamayan parsellerin payı bedele dönüştürülebilmekte, eksik kalan kamu alanı ise diğer maliklerden yapılan fazla kesintiyle karşılanmaktadır. Kanun, bu bedelin "fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine" ödeneceğini öngörerek eşitsizliği bizzat kabul etmektedir. İzmir'de bu uygulamaya karşı açılan davada Danıştay ret kararını onamış, meseleyi Anayasa Mahkemesine taşımamıştır (6. D., 23.06.2025, 2025/878 E.). Kanaatimizce, aynı sahada kimi malikten hiç kesinti yapılmazken diğerlerine fazladan yük bindiren bu hüküm, mülkiyet hakkı ve eşitlik ilkesi bakımından tartışmaya açıktır.
Son olarak dava açma süresine dikkat çekmek gerekir. Parselasyon, parsel bazında sonuç doğuran bireysel bir işlem olduğundan askı ilanı yeterli değildir; işlem malike ayrıca yazılı olarak tebliğ edilmeli, 60 günlük dava süresi de tebliğ veya öğrenme tarihinden başlamalıdır. Nitekim "yasal tebliğ zorunluluğu yok" diyerek parselasyonu malike tebliğ etmeyen belediyeye karşı açılan davada Danıştay, süre aşımından verilen ret kararını bozmuştur (6. D., 21.09.2023, 2022/6329 E.). Silivri'de ise mahkemeler, 2020'de İmar Kanunu'na eklenen "kesinleşmeden itibaren her hâlde beş yıl" kuralına dayanarak 2011 tarihli parselasyona karşı açılan davayı süreden reddetmiş; Danıştay bu sürenin 01.07.2020'den önce kesinleşmiş işlemlere geriye yürütülemeyeceğine hükmetmiştir (6. D., 08.06.2023, 2022/3682 E.). Ne var ki bu tarihten sonra kesinleşen işlemlerde beş yıllık süre hak düşürücüdür. Bu sebeple maliklerin tapu kayıtlarını takip etmeleri ve parselasyondan haberdar olur olmaz hukukî destek almaları önem taşır.
