Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi sona ermeden iş yerini tahliye eden kiracının tazminat sorumluluğuna ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Mülk sahibine önceden bildirim yapılmadan gerçekleştirilen tahliye nedeniyle açılan davada, sözleşmede yer alan 6 aylık fesih ihbar süresinin tazminat hesabında dikkate alınması gerektiği belirtildi.

Yerel mahkemenin bir aylık kira bedeli üzerinden belirlediği tazminatı yeterli bulmayan Yargıtay, kiracının 6 aylık kira bedelinden sorumlu tutulması gerektiğine karar verdi.

Sözleşmedeki madde anlaşmazlığa neden oldu

Uyuşmazlığa konu olayda, bir lojistik deposu 2 Temmuz 2011 tarihinden itibaren 5 yıllığına kiralandı. Taraflar arasında imzalanan sözleşmeye, kiracının en az 6 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebileceğine ilişkin hüküm konuldu.

Sözleşmenin 10. maddesinde şu düzenleme yer aldı:

"Kiracı altı ay önceden ihbar etmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı altı aydan daha kısa bir zaman önce bildirim yapmak suretiyle fesih hakkını kullanır ise tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelini de ödemekle yükümlüdür"

Ancak kiracı, sözleşme süresi tamamlanmadan Ocak 2016’da taşınmazı boşalttı. Mülk sahibi, tahliyenin kendisine herhangi bir ihtar gönderilmeden gerçekleştirildiğini ileri sürdü.

Mülk sahibi 805 bin dolar tazminat istedi

Kiracının sözleşmeye aykırı hareket ettiğini savunan mülk sahibi, uğradığı zararın karşılanması amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesine başvurdu.

Davacı, belirsiz alacak davası kapsamında başlangıçta 5 bin doların, tahliyenin gerçekleştiği 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren dolar cinsinden mevduata uygulanan en yüksek faizle birlikte tahsil edilmesini talep etti.

Yargılama devam ederken sunulan talep artırım dilekçesiyle istenen tazminat miktarı 805 bin dolara yükseltildi.

Davalı kiracı ise taşınmazın tahliye tarihinin tarafların ortak kararıyla belirlendiğini ve mülk sahibinin kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istedi.

Yerel mahkeme bir aylık kira bedelini yeterli buldu

Sulh Hukuk Mahkemesi, taraflar arasındaki kira sözleşmesini ve taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süreyi değerlendirdi.

Mahkeme, aylık son kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğu lojistik deponun yeniden kiralanabilmesi için en az bir aylık süre gerektiğini belirledi.

Mülk sahibinin erken tahliye nedeniyle bir aylık kira gelirinden mahrum kaldığı sonucuna ulaşan mahkeme, davanın kısmen kabulüne karar verdi.

Böylece kiracının 140 bin 630 dolar makul süre tazminatı ödemesine hükmedildi.

İstinaf mahkemesi kararı uygun buldu

Yerel mahkemenin kararına karşı her iki tarafın avukatları da istinaf başvurusunda bulundu.

Dosyayı inceleyen Bölge Adliye Mahkemesi, kira sözleşmesinin 10. maddesinde makul sürenin bir ay olarak düzenlendiğini ve bilirkişi raporunun bu doğrultuda hükme esas alınmasının doğru olduğunu değerlendirdi.

Tarafların istinaf başvurularının esastan reddedilmesinin ardından uyuşmazlık Yargıtay’a taşındı.

Yargıtay 6 aylık ihbar süresine dikkat çekti

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının sözleşmeyi süresinden önce feshetmesinin haklı bir nedene dayandığının kanıtlanamadığını belirledi. Bu nedenle davalı kiracının temyiz itirazları kabul edilmedi.

Yüksek Mahkeme, kiracının sözleşmede öngörülen bildirim sürelerine uymadan taşınmazı tahliye ettiğine dikkat çekti.

Kiraya verenin zararının, taşınmazın tahliye tarihinden aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden oluştuğu belirtildi.

Bununla birlikte tarafların sözleşmede fesih ihbar süresini 6 ay olarak kararlaştırmış olmalarının tazminat hesabında esas alınması gerektiği vurgulandı.

Karar oy birliğiyle bozuldu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin bir aylık makul süre üzerinden verdiği kararı hukuka uygun bulmadı.

Kararda şu ifadelere yer verildi:

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; 6 aylık feshi ihbar süresinin makul süre olarak kabulü ile davalının 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiği gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesinin kararını ortadan kaldırırken Sulh Hukuk Mahkemesinin hükmünü davacı yararına oy birliğiyle bozdu.

Böylece uyuşmazlıkta bir aylık kira bedeli yerine sözleşmede kararlaştırılan 6 aylık fesih ihbar süresinin esas alınması gerektiği ortaya konuldu.